【論策】P.1.2 房屋的價值

當談及香港的房屋政策，我們甚少以公共政策的角度討論。香港人談房屋政策，只談樓市。我們討論壓抑「樓市價格」的措施、談論單位「供應」，就是以經濟的角度看房屋的政策。

可是，房屋的價值，除了經濟上投資的價值，還有其使用的價值。使用的價值，就是添置房屋用作住用這基本用途的價值；投資的價值，故名思義，就是購入房屋觀望其長遠的回報的估量價值。今天的樓市的價值，就是使用和投資價值的總和。

在這個自由經濟、資本主義主導的世界上，房屋的價值因投資與使用價值的相互掛鉤而令使用者承受投資者觀望的升值；而社會上投資者所擁有的充裕現金(所謂「熱錢」)以及香港房屋作為投資工具的高回報，讓房屋的價值急速飆升。

於是，期望得到一個「有瓦遮頭」的使用者能夠置業的機會微乎其微。多有冒險付出高價置業者，需為其使用的用途背上沉重的投資價值，更甚者會為投資價值波幅和傾瀉致使失去其遮風擋雨的一小單位。

平衡房屋的使用和投資價值，才是房屋政策的骨幹。

小政府大市場，是自回歸以後的大方向；其所捏著的原則，就是自由經濟，是辛勞的人將得到更多收獲。但這個大原則在現今的世界已被扭曲，成為擁有大量資金的個體或機構壟斷及操控價格和市場的遊戲。也就是說，「小政府大市場」原則上最重要的「無操控」的「自由」市場已不存在。不會週期性調整的樓市，「大得不能失敗」(Too big to fail) 的企業，就是最好的證明。

如我們在討論的商品是奢侈品，那麼價值的不斷飆升或情有可原；但畢竟我們在討論的是民生裡最基本的居住需要，以純粹經濟的討論作政策基礎，則明顯地將有需要的一群及夾在狹縫裡的中產人士作棄子。

政府的功能，不止於釋放自由市場，而是在民生艱困、貧富懸殊、市場失控時加以恰當的干預，以確保人民的基本生活得以維持。

所以，在房屋政策上，任何一個政府都需要考慮一個最簡單的問題：讓人民「有瓦遮頭」是否政府的基本責任？

如果我們都覺得「有瓦遮頭」是發展優良、經濟發達的香港的政府需要履行的基本責任，那麼房屋政策首要考慮的，應該是讓市民能夠「使用」房屋，而不是讓投資者可以「投資」樓市。